| HOW TO>住まいを「貸す」>1.2.3.4 |
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| 不動産の取引に注意をすることはとても大切です。不動産取引の基本的なルールや“知っておくべきこと”等の情報を掲載しています。不動産の購入・賃借・貸す・売却いう分野別に、どのような手続き・ポイントがあるのかご紹介します。ご自分の取引の参考にしていただけると幸いです。 |
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| 「資産運用にために賃貸住宅を建てて入居者を募集する」「転勤のために一時的に自宅を貸す」等、住宅を貸す場合には不動産会社に依頼することになります。その際に知っておくべき手続きやポイントを紹介します。
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| ３．適正家賃を算出する |
適正家賃の算出方法には、「積算」「比較」といった2つの方法が用いられています。
| ●積算 |
土地の購入資金や賃貸住宅の建設資金など、賃貸住宅建設に必要な費用を積み上げ、そこから月額家賃を算出する方法です。
｛（土地＋建設費）＋（借入金額＋金利）＋貸主の利益｝÷償却期間＝月額家賃 |
| ●比較 |
| 対象物件の周辺に所在する類似した物件の家賃をいくつか調査して立地、築後経過年数、間取タイプ、設備、仕様などから修正し、月額家賃を算出します。 |
「積算」によって賃料を算出しても、その賃料が相場とかけ離れていては入居者が集まりませんから、最終的には「比較」による方法で市場性をチェックする必要があります。
その際、「3DK 月額12万円」というように賃料の「総額」で比較する方法と、「単価」で比較する方法があります。
この「単価」というのは「坪単価（１帖当たりの単価）」のことで、有効居室面積、つまり住宅の総面積から水回りや廊下、玄関など居室として使用できない部分を除いた単価で考える方法です。
この方法ですと、近くに比較できる物件がないときや、変則的な間取の物件での賃料査定が可能です。
具体的には、有効居室面積1帖当たりの単価を算出し、対象物件の有効居室面積に当てはめていきます。
しかし、適正家賃の設定には、その物件が持つ固有の要素や相場などを加味することが必要不可欠です。
そうした情報に詳しい地元の不動産会社に賃料の査定を依頼するのが、一番良い方法でしょう。
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| ■入居者募集条件を設定する |
入居者の条件について、「学生限定」にしますと「連帯保証人がしっかりしており稼働率が良い」という効果があります。
「女性限定」にしますと「綺麗に室内を使ってくれ夜騒いだりしない」というメリットがあります。
しかし、これは一概には言えず、入居者層を限定してしまうというデメリットもあるので注意が必要です。
ペットについては、「部屋が汚れる」「物件の傷みが激しい」「鳴声や臭いが迷惑」との抵抗もありますが、供給物件数が少ないので競争力は高くなります。また、楽器についても同様です。
さらに、入居時の一時金の設定で競争力を高める方法もあります。
敷金は原状回復費用や滞納家賃の担保といった性格を持っているので、なかなか軽減しにくいものです。
中には、月々の家賃を少し上乗せすることで、礼金・敷金ゼロとする物件も出てきています。 |
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