| HOW TO>住まいを「売る」>1.2.3.4 |
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| 不動産の取引に注意をすることはとても大切です。不動産取引の基本的なルールや“知っておくべきこと”等の情報を掲載しています。不動産の購入・賃借・貸す・売却いう分野別に、どのような手続き・ポイントがあるのかご紹介します。ご自分の取引の参考にしていただけると幸いです。 |
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| 買換えなどで住まいを売却するには、不動産会社の協力が重要です。不動産会社の選び方や関係の築き方や売却に関する手続きや知っておきたい知識を紹介します |
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| ３．約締結のポイントを知っておこう |
買手が決まったら売買契約を締結し物件を引渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、各々保管しておく必要があります。
この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになりますので、以下の点に注意してください。
まず、手付金についてです。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。
しかし、売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。
続いて、ローンについてです。売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これをローン特約と言います。個人間取引においてもローン特約を付けることは多くなっています。
また、買主がローンを利用する場合、売買代金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や抵当権設定登記に応じなければならないケースがあります。ここでは、融資金を代理受領できるようにしておく必要があります。
この手続きは、売主・買主が連名で、融資を実行する金融機関に融資金を売主に直接交付してもらう旨の申請を提出、承認を得ます。
そして危険負担について取り決めます。売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合、民法で買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。
これは、契約書に明記しておいたほうが良いでしょう。
引渡時期については、買換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。
仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が必要になります。 |
| ■物件を引渡す |
物件の引渡しは所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。
引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。
特に、契約のときに未完成だった場合は、事前に売主・買主双方立会いの上、物件をチェックすることが重要です。
引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。
また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。
通常、登記は司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書）を司法書士に渡します。さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。 |
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